Altbauwohnung Wien – mieten, kaufen, Betriebskosten

Was das Wohnen betrifft, macht die Altbauwohnung Wien unverwechselbar – sie ist am Wohnungsmarkt einfach unverzichtbar. Wenn Sie eine Altbauwohnung mieten oder sogar kaufen wollen, sollten Sie einiges beachten. Mit diesem Blogbeitrag wollen wir das Thema näher beleuchten und Ihnen einen kompakten Überblick geben.

In Wien gibt es einen großen Bestand an Altbauwohnungen. Aufgrund ihres Charmes und besonderen Wohngefühls sind sie immer noch sehr beliebte Wohneinheiten – sowohl bei der Miete als auch beim Kauf. Der Bestand konzentriert sich dabei besonders auf die innerhalb des Gürtels gelegenen Bezirke – vom 1. Bezirk „Innere Stadt“ bis zum 9. Bezirk „Alsergrund“. Wenn man von Altbauwohnungen spricht, sind meist die sogenannten Gründerzeithäuser gemeint.  
Weiters ist auch eine Unterscheidung nicht nur zum Neubau wichtig, denn Neubau kann einerseits natürlich bedeuten, dass die Wohnung zum ersten Mal bezogen wird, oder eben, dass sie nicht in die Definition eines Altbaus fällt. Im letzteren Fall spricht man auch von Bestandswohnungen.

Altbauwohnung in Wien – Definition und Charakteristika  

Laut der rechtlichen Definition versteht man unter „Altbauwohnung“ in Österreich jede Wohnung, die vor dem Jahr 1953 errichtet wurde (Baubewilligung vor dem 30.06.1953).  

Charakteristisch für Altbauwohnungen in Wien sind hohe Räume (3 bis 4,5 m), große (Kasten-)Fenster, hochwertige Parkettböden (Dielenböden, Fischgrät- oder Musterparkett, oft mit dem typisch knarzenden Klangprofil), zweiflügelige, hohe Durchgangstüren, oft ornamentale Stuckelemente, die auch die Fassade besonders ansehnlich erscheinen lassen, und schließlich die handwerkliche Qualität der Ausstattung im gesamten Haus (Geländer, Vertäfelungen etc.).  
Auch die Bauweise aus (Vollziegel-)Mauerwerk und Holzbalkendecken ist typisch für den Wiener Altbau.     

Gründerzeithäuser – Inbegriff des Wiener Altbaus

Mit dem Begriff „Gründerzeit“ bezeichnet man eine Phase der Wirtschaftsgeschichte im deutschsprachigen Raum im 19. Jahrhundert. Als Gründerzeithäuser gelten Bauten, die ca. zwischen 1840 und 1918 entstanden sind. An diese Bauwerke denkt man meistens, wenn es um Altbauwohnungen geht. Sie vereinen die oben genannten Eigenschaften.   

Altbauwohnung und Neubauwohnung – die Unterschiede  

Die Qualitäten von Alt- und Neubauwohnungen sind durch die Weiterentwicklung der Bauart in vielen Hinsichten sehr unterschiedlich. Beide Formen haben ihren Reiz.  

Hier eine kompakte Gegenüberstellung von Altbau und Neubau in Wien: 

„Kaufen oder mieten?“ ist bei Wohnungen eine oft gestellte grundsätzliche Frage. Beides hat seine Vor- und Nachteile – und manchmal ist die Antwort von individuellen Faktoren abhängig. Es gibt also keine allgemeingültige richtige Antwort.  

 
Altbauwohnung in Wien kaufen  

Oft steht die Frage der Kosten im Vordergrund – würde ich langfristig günstiger aussteigen, wenn ich die Wohnung kaufe? Denn die monatlichen Kosten gehen beim Kauf direkt ins Eigentum über und sind somit nicht an den Vermieter „verloren“ – ich zahle also keine Miete, sondern direkt in die Wertanlage ein. Ein Hauptvorteil des Wohnungskaufs ist also, dass es eine Wertanlage ist, die auch einen praktischen Nutzen hat.  

Eine wichtige Kennzahl ist hier der sogenannte Mietpreismultiplikator – dieser gibt an, wie viele Jahresmieten eine Immobilie kostet. 
Ein Nachteil beim Kauf einer Altbauwohnung sind natürlich potenzielle Kosten für Renovierung und Instandhaltung. Am besten kaufen Sie – falls Sie das Risiko von schwer kalkulierbaren Sanierungskosten nicht tragen wollen – eine komplett sanierte Altbauwohnung, die nach neuesten Standards gedämmt ist und über eine erneuerte Haustechnik verfügt.   
Mit dem Kauf einer selbstgenutzten Eigentumswohnung fällt natürlich eine gewisse Flexibilität weg. Wenn ein Arbeitsplatzwechsel ins Ausland oder auch nur in eine andere Stadt führt, kann man dem nicht so leicht nachkommen. Natürlich kann man die Wohnung in der Zeit vermieten, aber Miete und Kreditraten zu schultern, kann eine deutliche Belastung darstellen. Eine Eigentumswohnung bedeutet einfach eine örtliche und finanzielle Bindung.  
 

Mehr zum Thema Anlegerwohnung finden Sie auch in unserem Blogbeitrag „Anlegerwohnung – Definition, Steuer und Tipps zur Kapitalanlage“.   

Beim Kauf einer Altbauwohnung sollten Sie auf mehrere Faktoren achten, die Einfluss auf die Lebensqualität haben – entweder Ihren Bedürfnissen entsprechend bei einer Eigennutzung oder nach Marktkriterien, falls Sie die Wohnung weitervermieten wollen. Lage, Infrastruktur, Position der Wohnung innerhalb des Hauses oder auch Eigentümerstruktur sind hier wichtige Punkte.

Altbauwohnung in Wien mieten  

Wer sich für die Miete in einem Altbau entscheidet, wählt den typischen Charme und Stil dieser Gebäude. Vor dem Einzug gibt es einige Punkte, die Sie berücksichtigen sollten, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Achten Sie bei der Besichtigung auf Folgendes:  

Schon an der Fassade kann man den Allgemeinzustand des Hauses recht gut beurteilen – gibt es Risse oder andere Schäden?  

Achten Sie auch im Inneren auf die Qualität der Wände, z.B.  auf Risse oder schimmelige Stellen!  

Die Fenster sollten nicht morsch oder brüchig sein – sonst kann das Heizen, das durch die hohen Räume ohnehin aufwändiger ist, noch ineffizienter sein. Wenn neue Fenster eingebaut wurden, sollten entsprechende Belüftungsmaßnahmen vorhanden sein. Durch die absolute Dichte moderner Fenster kann es nämlich zur Bildung von Kondenswasser und in weiterer Folge zu Schimmelbildung kommen.   

Auch der Parkettboden sollte auf Risse, Lücken und Materialfehler hin überprüft werden. Ein Schädlingsbefall durch verschiedene Käferarten kann unter dem Boden, in Türschwellen oder auch in Türfüllungen vorkommen. Dieses Problem ist ein eindeutiger Ausschlussgrund.  
In den Sanitärräumen sollten Sie die Fliesen und Fugen auf ihre Qualität hin begutachten.   

Auch ein Altbau sollte Ihnen eine moderne Lebensweise ermöglichen – schauen Sie deshalb darauf, dass Anschlüsse für Waschmaschine, Geschirrspüler und E-Herd vorhanden sind.  

Und zu guter Letzt ist das Heizen ein wichtiger Punkt – die Anlagen sollten einwandfrei funktionieren und gewartet sein. Lassen Sie sich auch vom Vermieter über die üblichen Heizkosten – am besten schriftlich – informieren!   

Altbauwohnung Wien befristet oder unbefristet mieten 

Als Mieter ziehen die meisten eine unbefristete Mietwohnung vor. Denn wenn sich der/die Mieter*in (im wörtlichen Sinne) nichts zu Schulden kommen lässt – also nicht mit der Miete über einen längeren Zeitraum in Rückstand gerät, die Wohnung nicht verunstaltet oder für die Nachbarn unerträglich ist – genießt er/sie einen gesetzlich verankerten, weitreichenden Kündigungsschutz.  
Eine Befristung des Mietverhältnisses ist mindestens auf 3 Jahre festgelegt, kann aber auch 5 oder 10 Jahre umfassen. Der Vorteil, wenn Sie befristet mieten, ist, dass die Miete von Gesetztes wegen um bis zu 25 % günstiger als in einem unbefristeten Mietvertrag ist.    

Altbauwohnung Wien – Miete zu hoch?  

Für die Miete in Altbauwohnungen in Wien gibt es klare gesetzliche Regelungen im Rahmen des Mietrechtsgesetzes, das eine Mietzinsobergrenze (exklusive Betriebskosten) vorsieht. Berechnet wird diese nach dem Richtwert für Wien in der Höhe von ca. 5 € pro Quadratmeter. Lage, Energieeffizienz, Ausstattung (Lift, WC am Gang etc.) sind Kriterien, anhand derer der gesetzliche Mietzins eindeutig berechnet werden kann. Wenn Sie also eine Altbauwohnung neu beziehen, hilft Ihnen einen Online-Rechner für Altbau-Mieten, um festzustellen, ob der Mietzins nicht eventuell zu hoch angesetzt ist. Das gilt übrigens auch, wenn Sie schon länger in einer Altbauwohnung leben. Dann können Sie – sofern der Mietzins falsch berechnet wurde – das zu viel bezahlte Geld auch rückwirkend vom Vermieter zurückfordern.   

Altbauwohnung Betriebskosten  

Die Betriebskosten, also die Summe an Aufwendungen, die beim Betrieb und zum Erhalt einer Wohnung aufgebracht werden müssen, sind für den Altbau ebenfalls im Mietrechtsgesetz geregelt, also z.B. Betriebskosten der Liftanlage, Reinigungskosten inklusive Gehsteig, notwendige Sanierungen. Dabei ist zu beachten, dass diese Kosten durch die geringere Energieeffizienz von Altbauten meist höher ausfallen.    

Fazit  

Eine Altbauwohnung in Wien bringt oft das typische Wohnflair der Gründerzeithäuser mit sich – mit hohen, hellen Wohnräumen, großen Flügeltüren und Kastenfenstern, hochwertigem Parkett und einer meist zentralen Lage in den inneren Bezirken.  
Im Vergleich zu Neubauten kann man bei der Miete mit etwas niedrigeren Mietzins-Kosten rechnen – allerdings können Heiz- und andere Betriebskosten höher ausfallen.  
Beim Kauf einer Altbauwohnung sollten Sie auf einen guten Zustand des Zinshauses bzw. der Wohnung achten, wenn Sie das Risiko von schwer einschätzbaren Renovierungskosten vermeiden wollen.